時下，居民住宅物業(yè)管理行業(yè)，在城鎮(zhèn)化的引導下得以迅速發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，也承擔著部分社會公共管理服務(wù)職能。然而，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛，成為社會矛盾多發(fā)地帶，在物業(yè)合同糾紛案件中，有的業(yè)主得到法院支持，有的業(yè)主卻敗訴收尾那么，當小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間，發(fā)生糾紛時業(yè)主該如何正確維權(quán)呢？河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所為您解析！

●業(yè)主正確維權(quán)的方式●

1、協(xié)商解決。《河南省物業(yè)管理條例》第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費用；調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。第二十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

因此，業(yè)主及物業(yè)使用人在接受物業(yè)服務(wù)的過程中，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員不符合法律規(guī)定或合同約定的行為產(chǎn)生糾紛時，可以尋求由業(yè)主委員會協(xié)商解決。

2、行政監(jiān)督。《河南省物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定，市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理；物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；受理、處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴。第五條規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立 業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作，拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當提請市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門依法處理。

因此，當業(yè)主委員會不能協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時，業(yè)主可以向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請?zhí)幚砑m紛，也可以直接向轄區(qū)內(nèi)市、縣（區(qū)）政府房地產(chǎn)主管部門提請監(jiān)督或提出投訴。

3、申請調(diào)費。《河南省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》第四條規(guī)定，各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)，各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督、管理的指導。第二十一條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)收費實行年度審驗制度，每年考核復審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費等級和收費標準。第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。

因此，當業(yè)主與物業(yè)公司在收費標準發(fā)生糾紛時，可以申請所在地人民政府價格主管部門調(diào)整收費標準。

4、重新選聘。《河南省物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會履行下列職責：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第十六條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部門占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加；決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

因此，當業(yè)主通過前述救濟途徑均無法有效處理其與物業(yè)公司之間的糾紛時，可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)公司，并根據(jù)實際情況重新選聘。

5、依法起訴。《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

因此，當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，且業(yè)主或物業(yè)使用人的人身或財產(chǎn)因此遭受損害時，業(yè)主或物業(yè)使用人可以搜集相關(guān)證據(jù)向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹑松頁p害或財產(chǎn)損害賠償訴訟。

錦盾提醒：居民小區(qū)是人們生活居住的地方，其狀況如何不但關(guān)系到公眾的安全與幸福，而且關(guān)系到社會的平安與和諧。物業(yè)公司相當于小區(qū)的管家，是小區(qū)的業(yè)主們?yōu)榱斯餐睦娑袃斶x聘。因此，物業(yè)公司的首要義務(wù)是依據(jù)法律規(guī)定和合同約定，盡心盡職對小區(qū)做好服務(wù)與管理，在環(huán)境衛(wèi)生、安全保障和公共維修等方面獲得小區(qū)業(yè)主們的普遍認可和滿意，以換取自己的應(yīng)得報酬，實現(xiàn)互利共贏。

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